Birleşik Krallık Mortgage Rehberi

Birleşik Krallık'ta Mortgage Sürecini Anlamak

Birleşik Krallık'ta ev veya yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak isteyen birçok kişi için mortgage süreci ilk bakışta karmaşık görünebilir. Farklı lender kriterleri, deposit şartları, gelir değerlendirmesi, kira hesaplamaları, faiz türleri, masraflar ve hukuki süreçler bir araya geldiğinde doğru yönlendirme almak çok önemlidir.

Bu rehberin amacı, mortgage sürecini sade bir dille anlatmak ve alıcıların doğru adımları daha bilinçli şekilde atmasına yardımcı olmaktır.

Mortgage, bir gayrimenkul satın almak veya mevcut bir gayrimenkul üzerinden finansman sağlamak için kullanılan uzun vadeli bir kredidir. Banka veya lender size belirli bir tutarda kredi sağlar. Bu kredi karşılığında satın alınan veya ipotek verilen mülk teminat olarak gösterilir.

Basit anlatımla:

• Siz belirli bir deposit / peşinat koyarsınız.
• Lender kalan tutarın bir kısmını mortgage olarak finanse eder.
• Siz bu mortgage için aylık ödeme yaparsınız.
• Ödemeler yapılmazsa lender mülk üzerinde hak iddia edebilir.

Mortgage her zaman başvuru sahibinin gelirine, kredi geçmişine, deposit kaynağına, mülkün durumuna, mülkün değerine, kira potansiyeline ve lender kriterlerine bağlıdır.

Deposit, satın alma işleminde sizin kendi kaynağınızdan koyduğunuz peşinattır. Loan-to-Value, yani LTV, mortgage tutarının mülk değerine oranıdır.

Rakamlar örnek amaçlıdır ve en yakın pound'a yuvarlanmıştır.

Genel olarak deposit arttıkça LTV düşer. LTV düştükçe lender için risk azalır. Bu da bazı durumlarda daha uygun ürünlere veya daha iyi oranlara erişim sağlayabilir.

Birleşik Krallık'ta en yaygın iki mortgage türü Residential Mortgage ve Buy-to-Let Mortgage olarak bilinir.

Residential Mortgage

Residential mortgage, sizin veya ailenizin yaşayacağı ev için kullanılan mortgage türüdür.

• Geliriniz
• Aylık ödeme kapasiteniz
• Harcamalarınız
• Kredi geçmişiniz
• Deposit kaynağınız
• Satın alınacak mülkün uygunluğu

Buy-to-Let Mortgage

Buy-to-Let, yani BTL mortgage, kiraya vermek amacıyla alınan gayrimenkuller için kullanılır. BTL mortgage'ta lender hem başvuru sahibinin genel finansal profilini hem de mülkün beklenen kira gelirini inceler.

Rakamlar örnek amaçlıdır ve en yakın pound'a yuvarlanmıştır.

Bu sadece basit bir örnektir. Her lender'ın kira hesaplama yöntemi, stres testi oranı ve kabul kriteri farklı olabilir.

Mortgage'ta iki ana ödeme planı vardır.

A) Capital and Interest / Repayment Mortgage

Bu modelde aylık ödemenizin bir kısmı faize, bir kısmı ana paraya gider. Zamanla mortgage bakiyesi azalır. Eğer tüm ödemeler düzenli yapılırsa, vade sonunda mortgage bakiyesi kapanmış olur.

Rakamlar örnek amaçlıdır ve en yakın pound'a yuvarlanmıştır.

Bu model özellikle kendi yaşayacağı evi alan müşteriler için yaygın olarak kullanılır.

B) Interest-Only Mortgage

Bu modelde aylık ödeme sadece faizi karşılar. Ana para vade boyunca azalmaz.

Rakamlar örnek amaçlıdır ve en yakın pound'a yuvarlanmıştır.

Bu modelde aylık ödeme daha düşük olabilir. Ancak vade sonunda £250,000 ana para hâlen geri ödenmek zorundadır.

Interest-only mortgage, Buy-to-Let yatırımlarında sık kullanılır çünkü kira gelirine göre nakit akışını daha yönetilebilir hâle getirebilir.

Mortgage ürünlerinde farklı faiz türleri olabilir. En yaygın olanlar şunlardır:

Fixed Rate

Fixed rate mortgage'ta faiz oranı belirli bir süre sabit kalır. Örneğin 2 yıl, 5 yıl veya daha uzun süreli fixed rate ürünler olabilir.

• Aylık ödeme sabittir.
• Bütçe planlaması daha kolaydır.
• Faiz oranı artsa bile sabit dönem içinde ödeme değişmez.
• Sabit dönem içinde mortgage kapatılırsa veya başka ürüne geçilirse Early Repayment Charge uygulanabilir.

Tracker Rate

Tracker rate mortgage genellikle Bank of England Base Rate'e bağlıdır. Örneğin: Base Rate + %1.69.

• Base rate artarsa aylık ödeme artabilir.
• Base rate düşerse aylık ödeme düşebilir.
• Bazı tracker ürünler daha esnek olabilir.
• Bazı ürünlerde erken kapama cezası olmayabilir.
• Aylık ödeme değişebilir ve faiz oranı yükselirse ödeme de yükselebilir.

Variable Rate

Variable rate, lender'ın kendi belirlediği değişken faiz oranıdır. Bu oran zaman içinde lender tarafından değiştirilebilir.

BTL mortgage dosyalarında lender genellikle şu konuları değerlendirir:

• Mülkün fiyatı ve değeri
• Beklenen kira geliri
• Deposit miktarı
• Deposit kaynağı
• Başvuru sahibinin geliri ve varlık durumu
• Kredi geçmişi
• Mülk tipi
• Leasehold veya freehold durumu
• Service charge ve ground rent
• Mülkün kiraya verilebilir durumda olup olmadığı
• Başvuru sahibinin UK'de mi yoksa yurt dışında mı yaşadığı
• Gelirin UK'den mi yoksa yurt dışından mı geldiği
• Gelirin hangi para biriminde olduğu

Yurt dışında yaşayan veya yurt dışı gelirle başvuru yapan müşteriler için lender seçenekleri daha sınırlı olabilir. Bu nedenle dosyanın en baştan doğru lender'a, doğru şekilde sunulması çok önemlidir.

Bazı yatırımcılar Buy-to-Let mülkleri kendi adlarına değil, limited company üzerinden satın almayı tercih edebilir. Bu yapı çoğu zaman SPV, yani Special Purpose Vehicle olarak adlandırılır. SPV, özel amaçlı şirket anlamına gelir ve genellikle gayrimenkul yatırımı için kurulur.

• Şirketin doğru SIC code ile kurulması
• Director ve shareholder bilgileri
• Şirket ortaklık yapısı
• Personal guarantee gerekip gerekmediği
• Lender'ın SPV başvuruları kabul edip etmediği
• Muhasebe ve vergi etkileri
• Rental income ve şirket giderlerinin nasıl yönetileceği

Vergi, şirket yapısı ve muhasebe konularında her zaman accountant veya tax adviser'dan ayrıca tavsiye alınmalıdır.

İlk görüşme

Müşterinin hedefi, bütçesi, deposit durumu, geliri ve mülk tipi anlaşılır.

• Mülkün yaşamak için mi yoksa yatırım için mi alınacağı değerlendirilir.
• Kişisel adınıza mı yoksa şirket üzerinden mi alım yapılacağı konuşulur.

Fact Find formu

Fact Find, başvuru sahibinin finansal durumunu anlamak için kullanılan detaylı bilgi formudur. Doğru doldurulması, doğru lender seçimi açısından çok önemlidir.

Belgelerin toplanması

• Passport
• Proof of address
• Bank statements
• Income documents
• Payslips veya employment letter
• Business income belgeleri, varsa
• Deposit evidence
• Source of funds / source of wealth açıklaması
• Property details
• Rental estimate, BTL için
• Company documents, SPV veya business income varsa

Lender araştırması

Broker, müşterinin profiline ve mülke uygun lender'ları araştırır. Özellikle yurt dışı gelir, expat başvurular, SPV alımlar, off-plan projeler ve yüksek değerli mülklerde doğru lender seçimi çok kritiktir.

Agreement in Principle / Decision in Principle

Bu, lender'ın ilk aşamada dosyaya olumlu bakabileceğini gösteren ön değerlendirmedir. Kesin mortgage offer değildir. Full application ve valuation aşamalarından sonra nihai karar verilir.

Full Application

Uygun lender ve ürün belirlendikten sonra tam başvuru yapılır. Lender belgeleri inceler, gelir hesaplaması yapar, deposit kaynağını kontrol eder ve mülkü değerlendirir.

Valuation

Lender, satın alınacak mülkün değerini ve mortgage için uygunluğunu kontrol eder. BTL dosyalarında rental valuation da önemlidir.

Mortgage Offer

Lender dosyayı onaylarsa resmi mortgage offer verir.

Legal Process ve Completion

Solicitor / conveyancer hukuki süreci tamamlar. Mortgage fonları release edilir ve satın alma işlemi completion ile tamamlanır.

Her mortgage başvurusu farklıdır. Aşağıdaki süreler yalnızca genel bir rehber olarak düşünülmelidir. Dosyanın hızı; belgelerin hazır olmasına, lender yoğunluğuna, valuation sürecine, solicitor işlemlerine ve dosyanın kompleks olup olmamasına göre değişebilir.

Yurt dışı gelir, SPV / limited company alımı, document translation, eksik evrak, valuation soruları, solicitor enquiries veya developer deadline gibi konular süreci uzatabilir. Bu nedenle mortgage değerlendirmesinin mümkün olduğunca erken başlatılması tavsiye edilir.

Bazı lender'lar İngilizce olmayan belgeler için certified veya professional translation talep edebilir. Bu durum özellikle yurt dışı gelir, yabancı banka ekstreleri, şirket evrakları, vergi dokümanları, tapu belgeleri ve source of funds / source of wealth açıklamalarında gündeme gelebilir.

Tercüme gereksinimi lender'a göre değişir. Bazı lender'lar sadece belirli sayfaların veya belirli işlemlerin tercümesini kabul edebilirken, bazı durumlarda tüm belgenin tercümesi istenebilir. Bu nedenle müşterinin yüksek maliyetli tercüme yaptırmadan önce broker'ın lender requirement'ı netleştirmesi önemlidir.

Genellikle tercüme istenebilecek belgeler şunlardır:

• Bank statements
• Payslips veya salary slips
• Tax documents
• Company documents
• Title deed / tapu belgeleri
• Rental agreements
• Accountant letters veya income confirmations
• Source of funds / source of wealth destekleyici belgeleri

Tercüme belgesinde genellikle tercümanı veya tercüme şirketini tanıtan bilgiler, tarih ve tercümenin doğru olduğuna dair onay bulunmalıdır. Lender'ın kabul standardı başvuru öncesinde kontrol edilmelidir.

Mortgage sürecinde aşağıdaki masraflar olabilir:

• Lender product fee / arrangement fee
• Valuation fee
• Legal fees
• Broker fee
• Bank transfer fee
• Early Repayment Charge, varsa
• Redemption fee
• Stamp Duty Land Tax
• Company setup fee, SPV varsa
• Accountant fee, SPV veya complex income varsa

Masraflar lender'a, ürüne, mülke, başvuru tipine ve müşterinin durumuna göre değişir.

Stamp Duty Land Tax özellikle ilk ev, ek mülk, Buy-to-Let, limited company alımı ve non-UK resident durumlarında farklılık gösterebilir. Bu nedenle completion öncesinde solicitor veya tax adviser ile netleştirilmelidir.

Aşağıdaki senaryolar yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır. Her mortgage başvurusu müşterinin gelirine, kredi geçmişine, deposit kaynağına, mülkün durumuna, kira potansiyeline ve lender kriterlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Mortgage süreci sadece en düşük faiz oranını bulmaktan ibaret değildir. Doğru lender seçimi, başvurunun doğru hazırlanması, belgelerin doğru sunulması ve dosyanın lender kriterlerine uygun şekilde yapılandırılması sürecin başarısı için çok önemlidir.

Broker ile çalışmak özellikle şu durumlarda değerlidir:

• UK dışından gelir elde ediyorsanız
• UK'de yeniyseniz
• Expat veya overseas investor iseniz
• Buy-to-Let yatırım yapıyorsanız
• SPV / limited company ile alım düşünüyorsanız
• Off-plan veya new build property alıyorsanız
• Birden fazla gelir kaynağınız varsa
• Complex income veya foreign currency income varsa
• Daha önce lender tarafından reddedildiyseniz

ABA Financial Consultancy olarak amacımız, müşterinin profilini doğru analiz etmek, uygun lender seçeneklerini araştırmak ve mortgage sürecini baştan sona profesyonel şekilde yönetmektir.

Mortgage sürecinde sık kullanılan bazı terimler aşağıda sade şekilde açıklanmıştır.

Birleşik Krallık'ta property satın almayı düşünüyorsanız, mortgage durumunuzu mümkün olduğunca erken değerlendirmeniz önemlidir.

• Yaklaşık ne kadar mortgage kullanabileceğiniz
• Hangi lender seçeneklerinin uygun olabileceği
• Deposit ve gelir belgelerinizin yeterli olup olmadığı
• Residential mı yoksa Buy-to-Let mi daha uygun olduğu
• Kişisel adınıza mı yoksa limited company üzerinden mi alım yapılabileceği
• Süreçte hangi belgelerin gerekeceği